ตลาดอสังหาฯ EEC ปี 2569 ฟื้น ยอดโอนโต 17.1% | NationNest Realty

ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ครึ่งแรกปี 2569 ฟื้น ยอดโอนโต 17.1% แต่ซัพพลายใหม่ยังเดินเกมระมัดระวัง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ซึ่งประกอบด้วยจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา กำลังกลับมาเป็นหนึ่งในตลาดที่น่าจับตามองอีกครั้ง หลังข้อมูลครึ่งแรกปี 2569 สะท้อนว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้นตัวอย่างชัดเจนมากขึ้น

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ระบุว่า ในครึ่งแรกปี 2569 พื้นที่ EEC มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวม 24,184 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนรวมอยู่ที่ 57,060 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.7% จากปี 2568 ซึ่งมีการโอน 20,660 หน่วย มูลค่า 50,644 ล้านบาท

หากมองเฉพาะไตรมาส 2 ปี 2569 ตลาด EEC มีการโอนกรรมสิทธิ์ 13,540 หน่วย มูลค่า 32,012 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.7% และ 18.5% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนว่าการฟื้นตัวไม่ได้เกิดขึ้นเพียงจากฐานที่ต่ำ แต่เริ่มเห็นการกลับเข้ามาของกำลังซื้อในตลาดจริงมากขึ้น

อะไรเป็นแรงหนุนให้ตลาด EEC เริ่มกลับมา

หนึ่งในปัจจัยสำคัญคือมาตรการภาครัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไข รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย

แต่ในกรณีของ EEC ยังมีปัจจัยพื้นฐานอีกชั้นหนึ่งที่แตกต่างจากตลาดอื่น คือฐานเศรษฐกิจด้านอุตสาหกรรม การจ้างงาน และการลงทุนในพื้นที่ ซึ่งยังช่วยสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยจากแรงงาน ผู้บริหาร บุคลากรต่างชาติ และผู้ที่ย้ายเข้ามาทำงานในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง REIC ประเมินว่ากิจกรรมทางเศรษฐกิจและการจ้างงานยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาคนี้

แนวราบยังเป็นพระเอกของตลาด

เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย ภาพการฟื้นตัวในครึ่งแรกปี 2569 ยังให้น้ำหนักไปที่ตลาดแนวราบค่อนข้างชัด

ที่อยู่อาศัยแนวราบมีการโอนรวม 17,306 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.5% และมีมูลค่าการโอน 42,011 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.0%

ขณะที่อาคารชุดมีการโอน 6,878 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียง 5.2% และมีมูลค่าการโอน 15,048 ล้านบาท ลดลง 1.9%

ตัวเลขนี้ทำให้เห็นว่า แม้คอนโดมิเนียมยังมีดีมานด์อยู่ แต่การฟื้นตัวในช่วงครึ่งแรกปี 2569 ยังไม่ได้เกิดในอัตราเดียวกับตลาดบ้านแนวราบ

ในมุมวิเคราะห์ของ NationNest Realty ตัวเลขนี้อาจสะท้อนพฤติกรรมผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอยและการอยู่อาศัยระยะยาวมากขึ้น รวมถึงโครงสร้างดีมานด์ใน EEC ซึ่งไม่ได้มีเพียงกลุ่มนักลงทุน แต่ยังรวมถึงครอบครัวและแรงงานระดับกลางถึงบนที่ต้องการอยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน

ชลบุรียังนำ แต่ระยอง–ฉะเชิงเทราก็โตแรง

ชลบุรียังคงเป็นตลาดหลักของ EEC อย่างชัดเจน

ครึ่งแรกปี 2569 ชลบุรีมีการโอนกรรมสิทธิ์ 15,928 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.1% มูลค่า 39,249 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.8% คิดเป็นสัดส่วนเกือบสองในสามของจำนวนการโอนทั้งหมดในพื้นที่ EEC

ในจำนวนดังกล่าว เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 9,599 หน่วย และคอนโดมิเนียม 6,329 หน่วย

ตัวเลขดังกล่าวไม่น่าแปลกใจ เนื่องจากชลบุรีมีทั้งเมืองท่องเที่ยว พื้นที่อุตสาหกรรม ท่าเรือ ศูนย์กลางการจ้างงาน และเมืองขนาดใหญ่อย่างพัทยาและศรีราชา ทำให้ดีมานด์มีความหลากหลายมากที่สุดใน EEC

ระยองตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดโอน 6,165 หน่วย เพิ่มขึ้น 20.2% และมีมูลค่าการโอน 13,319 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.7%

ขณะที่ฉะเชิงเทรามีการโอน 2,091 หน่วย เพิ่มขึ้น 23.7% และมีมูลค่า 4,492 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.7%

จุดที่น่าสนใจคือ แม้ขนาดตลาดของระยองและฉะเชิงเทราจะเล็กกว่าชลบุรี แต่เปอร์เซ็นต์การเติบโตกลับสูงกว่าในบางมิติ

นั่นหมายความว่า นักลงทุนหรือเจ้าของทรัพย์ไม่ควรมอง EEC เป็นตลาดเดียวทั้งหมด แต่ควรแยกวิเคราะห์เป็นรายจังหวัด รายอำเภอ และรายโซน

เพราะ “EEC โต” ไม่ได้แปลว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกทำเลใน EEC จะโตพร้อมกัน

ดีมานด์ฟื้น แต่ผู้ประกอบการยังไม่เร่งเปิดโครงการ

อีกหนึ่งตัวเลขที่สะท้อนภาวะตลาดได้ดีมากคือ ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน

ไตรมาส 2 ปี 2569 มีโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพียง 20 โครงการ ลดลง 16.7% จากปีก่อน และมีจำนวนหน่วยเพียง 832 หน่วย ลดลงถึง 41.0%

เมื่อรวมครึ่งแรกปี 2569 มีใบอนุญาตจัดสรรทั้งหมด 41 โครงการ ลดลง 24.1% และมีจำนวนหน่วย 2,265 หน่วย ลดลง 43.9% จากช่วงเดียวกันปี 2568 ที่มี 54 โครงการ และ 4,038 หน่วย

บ้านแฝดเป็นประเภทที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด 838 หน่วย หรือ 37.0% รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 781 หน่วย หรือ 34.5% และทาวน์เฮาส์ 619 หน่วย หรือ 27.3%

ภาพนี้สะท้อนว่าผู้ประกอบการยังไม่ได้กลับมาเปิดโครงการใหม่อย่างเต็มกำลัง

พูดง่าย ๆ คือ

“ดีมานด์เริ่มกลับมา แต่ซัพพลายใหม่ยังไม่เร่งตาม”

และนี่อาจเป็นหนึ่งในภาพที่สำคัญที่สุดของตลาด EEC ในปีนี้

ใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่ม 27.9% แต่คอนโดพุ่งกว่า 100%

ในอีกด้านหนึ่ง แม้จำนวนโครงการจัดสรรใหม่ลดลง แต่ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยกลับเพิ่มขึ้น

ครึ่งแรกปี 2569 พื้นที่ EEC มีใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประมาณ 15,147 หน่วย เพิ่มขึ้น 27.9%

แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 12,996 หน่วย เพิ่มขึ้น 20.6% และอาคารชุด 2,151 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 102.4%

การที่ใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่า เป็นตัวเลขที่ควรติดตามอย่างใกล้ชิด

เพราะในเวลาเดียวกัน การโอนคอนโดในครึ่งแรกปี 2569 เพิ่มขึ้นเพียง 5.2% ในเชิงจำนวนหน่วย และมูลค่าการโอนลดลง 1.9%

นั่นหมายความว่า ฝั่งผู้ประกอบการกำลังเริ่มเตรียมสินค้าใหม่ ขณะที่ดีมานด์คอนโดยังไม่ได้ฟื้นในระดับเดียวกับตลาดบ้านแนวราบ

หากซัพพลายใหม่ทยอยเข้าตลาดจำนวนมากในอนาคต การแข่งขันด้านราคา โปรโมชั่น ค่าเช่า และการดูดซับสินค้าอาจเป็นสิ่งที่ต้องจับตา

ชลบุรีนำด้านก่อสร้าง ส่วนระยองหดตัว

เมื่อเจาะใบอนุญาตก่อสร้างเป็นรายจังหวัด ชลบุรีมีจำนวนมากที่สุดประมาณ 9,868 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 51.9% และคิดเป็น 65.1% ของทั้งหมดใน EEC

ระยองมี 3,055 หน่วย ลดลง 16.5%

ฉะเชิงเทรามี 2,224 หน่วย เพิ่มขึ้น 32.0%

ตัวเลขนี้ทำให้ภาพของแต่ละจังหวัดชัดขึ้น

ชลบุรีอยู่ในช่วงที่ทั้งดีมานด์และการเตรียมซัพพลายขยายตัว

ระยองมีดีมานด์โอนที่เติบโตดี แต่การขออนุญาตก่อสร้างลดลง

ส่วนฉะเชิงเทรามีทั้งการโอนและใบอนุญาตก่อสร้างที่เติบโตในอัตราค่อนข้างสูง แม้ฐานตลาดจะยังเล็กกว่าอีกสองจังหวัด

ระยองน่าสนใจอย่างไร

สำหรับระยอง ตัวเลขครึ่งแรกปี 2569 ถือว่าน่าสนใจเป็นพิเศษ

ยอดโอนเพิ่มขึ้น 20.2% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 21.7% ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างลดลง 16.5%

หากแนวโน้มดังกล่าวดำเนินต่อไป การเติบโตของดีมานด์ที่เร็วกว่าการเพิ่มซัพพลายใหม่อาจทำให้บางทำเลมีสภาวะตลาดที่ต่างจากภาพรวม EEC

อย่างไรก็ตาม ไม่ควรตีความว่า “ระยองราคาจะขึ้นทุกพื้นที่”

ตลาดระยองมีความแตกต่างกันมากระหว่างโซนอุตสาหกรรม เมืองระยอง นิคมพัฒนา บ้านฉาง ปลวกแดง มาบตาพุด และพื้นที่ติดทะเล

แต่ละพื้นที่มีโครงสร้างดีมานด์ กลุ่มผู้เช่า และระดับราคาที่แตกต่างกัน จึงต้องพิจารณาเป็นรายทำเลและรายประเภททรัพย์

ผู้ซื้อควรอ่านตลาดอย่างไร

สำหรับผู้ซื้อที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ตัวเลขการฟื้นตัวของตลาดไม่ควรถูกใช้เป็นเหตุผลให้ต้องรีบซื้อ

สิ่งที่ควรพิจารณายังคงเป็นทำเล ระยะทางถึงที่ทำงาน คุณภาพโครงการ ค่าใช้จ่ายระยะยาว ภาระหนี้ และราคาที่เหมาะสมกับรายได้

อย่างไรก็ตาม ช่วงที่ตลาดเริ่มฟื้นอาจทำให้ทรัพย์ที่มีคุณภาพดี ราคาเหมาะสม และอยู่ในทำเลที่มีดีมานด์จริงมีการแข่งขันจากผู้ซื้อมากขึ้น

ดังนั้น ผู้ซื้อควรเตรียมข้อมูลสินเชื่อและงบประมาณให้พร้อมก่อนเข้าเจรจา

นักลงทุนควรมองอะไร

การเห็นยอดโอนเพิ่มขึ้นไม่ได้หมายความว่าทรัพย์ทุกประเภทจะเป็นการลงทุนที่ดี

นักลงทุนควรดูอย่างน้อย 4 เรื่องพร้อมกัน ได้แก่

ระดับราคาซื้อจริง

ค่าเช่าที่เป็นไปได้จริง

อัตราว่างในทำเล

และจำนวนซัพพลายใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาด

โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เนื่องจากใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นถึง 102.4% จึงควรตรวจสอบ pipeline ของโครงการใหม่ในพื้นที่ก่อนตัดสินใจลงทุน

เจ้าของทรัพย์ควรทำอย่างไร

สำหรับเจ้าของบ้าน คอนโด หรือที่ดินใน EEC การฟื้นตัวของยอดโอนเป็นข่าวเชิงบวก แต่ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถตั้งราคาขายสูงกว่าตลาดได้โดยไม่มีข้อมูลรองรับ

ในตลาดที่ดีมานด์เริ่มกลับมา ผู้ซื้อก็มีข้อมูลมากขึ้นและเปรียบเทียบทรัพย์ได้ง่ายขึ้นเช่นกัน

การตั้งราคาควรอ้างอิงทรัพย์ที่แข่งขันกันจริงในพื้นที่ ราคาปิดการขาย ระยะเวลาที่ทรัพย์อยู่ในตลาด และคุณสมบัติของทรัพย์

การตั้งราคาสูงเกินตลาดอาจทำให้ทรัพย์พลาดช่วงที่ดีมานด์กำลังกลับมา

NationNest มองตลาด EEC อย่างไร

มุมมองของ NationNest Realty คือ ตลาด EEC ในช่วงครึ่งแรกปี 2569 ควรถูกเรียกว่า “การฟื้นตัวแบบเลือกจุด” มากกว่าการฟื้นตัวพร้อมกันทั้งภูมิภาค

ตัวเลขยอดโอนเป็นสัญญาณเชิงบวก แต่เมื่อแยกดูประเภททรัพย์ จังหวัด และข้อมูลด้านซัพพลาย จะเห็นความแตกต่างอย่างชัดเจน

ชลบุรียังคงเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด

ระยองมีการเติบโตของยอดโอนที่น่าสนใจ

ฉะเชิงเทรามีอัตราเติบโตสูงจากฐานตลาดที่เล็กกว่า

ตลาดแนวราบฟื้นตัวเร็วกว่าคอนโด

ขณะที่ผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการเปิดโครงการจัดสรรใหม่

ดังนั้นคำถามสำหรับครึ่งหลังปี 2569 อาจไม่ใช่เพียงว่า “ตลาด EEC ฟื้นหรือยัง”

แต่ควรเป็น

“ตลาดไหนกำลังฟื้น”

“ทรัพย์ประเภทไหนมีดีมานด์จริง”

และ

“ราคาปัจจุบันสะท้อนศักยภาพของทำเลแล้วหรือยัง”

สรุป

ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ครึ่งแรกปี 2569 แสดงสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดขึ้น โดยยอดโอนเพิ่มขึ้น 17.1% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 12.7%

แต่ภาพด้านซัพพลายยังสะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการจากจำนวนใบอนุญาตจัดสรรที่ลดลง ขณะที่การก่อสร้างเริ่มกลับมาขยายตัว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

สำหรับผู้ซื้อ เจ้าของทรัพย์ และนักลงทุน สิ่งสำคัญจึงไม่ใช่การมองเพียงตัวเลขภาพรวม แต่ต้องลงลึกไปถึงระดับจังหวัด ทำเล ประเภททรัพย์ และโครงสร้างดีมานด์

ข้อมูลที่ดีไม่ควรทำให้เราตัดสินใจเร็วขึ้นเพียงอย่างเดียว

แต่ควรทำให้เราตัดสินใจได้แม่นยำขึ้น

NationNest Realty

The New Era of Property & Management

ค้นหาและวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมได้ที่

nationnestrealty.com

ข้อมูลประกอบการวิเคราะห์: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ไตรมาส 2 และครึ่งแรกปี 2569 เผยแพร่วันที่ 15 กันยายน 2569

SEO Title

ตลาดอสังหาฯ EEC ปี 2569 ฟื้น ยอดโอนโต 17.1% | NationNest Realty

Meta Description

วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ครึ่งแรกปี 2569 ยอดโอน 24,184 หน่วย เพิ่ม 17.1% มูลค่า 57,060 ล้านบาท เจาะชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา แนวราบ คอนโด และแนวโน้มที่ผู้ซื้อ นักลงทุน และเจ้าของทรัพย์ควรรู้

Slug

eec-property-market-h1-2026-analysis

Excerpt

ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ครึ่งแรกปี 2569 เริ่มฟื้นตัว ยอดโอนเพิ่ม 17.1% แต่ผู้ประกอบการยังระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ NationNest Realty วิเคราะห์ตัวเลขชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา พร้อมมองสิ่งที่ผู้ซื้อ นักลงทุน และเจ้าของทรัพย์ควรจับตาในครึ่งปีหลัง