ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ–ปริมณฑล ครึ่งแรกปี 2569 ยอดโอนโต 29.6% แต่ซัพพลายยังระวัง — ตลาดกำลังฟื้นจริงหรือไม่?
ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกำลังเข้าสู่ช่วงที่น่าจับตามองอีกครั้ง หลังข้อมูลล่าสุดสะท้อนภาพที่ดูเหมือนจะมี “สองทิศทาง” เกิดขึ้นพร้อมกัน
ด้านหนึ่ง จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยกลับมาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
แต่อีกด้านหนึ่ง ฝั่งอุปทานใหม่ยังไม่ได้เร่งตัวตามกำลังซื้อ ผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังทั้งด้านการพัฒนา การก่อสร้าง และการนำโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด
ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ซึ่งเผยแพร่เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2569 ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ–ปริมณฑลเพิ่มขึ้น 29.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 15.9%
ในเวลาเดียวกัน REIC ระบุว่า ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย รวมถึงใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยและที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนที่ปรับตัวลดลงเช่นกัน
ส่วนโครงการเปิดขายใหม่ แม้จำนวนหน่วยจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.8% แต่เมื่อวัดเป็นมูลค่า กลับลดลงถึง 25.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
นี่จึงเป็นตลาดที่ไม่สามารถอ่านได้จากคำว่า “ฟื้น” หรือ “ชะลอ” เพียงคำเดียว
NationNest Realty มองว่า สิ่งสำคัญกว่าการถามว่าตลาดกำลังดีขึ้นหรือไม่ คือการทำความเข้าใจว่า “ส่วนใดของตลาดกำลังเคลื่อนไหว และอะไรคือแรงขับเคลื่อนที่อยู่เบื้องหลังตัวเลขเหล่านั้น”
ยอดโอน +29.6% บอกอะไรเรา?
ตัวเลขจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น 29.6% ถือเป็นการขยายตัวที่โดดเด่นเมื่อเปรียบเทียบกับภาพรวมทั่วประเทศ
ข้อมูล REIC สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วงเวลาเดียวกันระบุว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 22.9% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 15.5%
กล่าวคือ กรุงเทพฯ–ปริมณฑลมีอัตราการเพิ่มขึ้นของ “จำนวนหน่วย” สูงกว่าภาพรวมประเทศ ขณะที่การเติบโตด้านมูลค่าค่อนข้างใกล้เคียงกัน
แต่มีอีกจุดหนึ่งที่ควรสังเกต
จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 29.6% ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นเพียง 15.9%
ตัวเลขสองชุดนี้ไม่ได้หมายความโดยอัตโนมัติว่าราคาบ้านกำลังลดลง เพราะมูลค่ารวมของการโอนสามารถได้รับผลจากหลายปัจจัย ทั้งสัดส่วนบ้านใหม่และบ้านมือสอง ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ระดับราคาที่มีการโอนมากในช่วงนั้น โปรโมชั่น และองค์ประกอบของสินค้าที่เกิดธุรกรรมจริง
อย่างไรก็ตาม ความแตกต่างระหว่างอัตราการเพิ่มขึ้นของจำนวนหน่วยกับมูลค่า เป็นสัญญาณที่ควรติดตามต่อว่า การฟื้นตัวของตลาดครั้งนี้อาจไม่ได้ขับเคลื่อนโดยทรัพย์ระดับราคาสูงเพียงอย่างเดียว
ผู้ซื้อที่มีงบประมาณระดับกลาง รวมถึงตลาดบ้านมือสอง อาจมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมของธุรกรรม
จากไตรมาส 1 สู่ครึ่งปีแรก — โมเมนตัมดีขึ้นชัดเจน
หากย้อนกลับไปดูข้อมูลไตรมาส 1 ปี 2569 ภาพตลาดยังไม่ได้แข็งแรงเท่าที่เห็นในข้อมูลครึ่งปีแรก
REIC รายงานว่าในไตรมาส 1 จำนวนหน่วยโอนในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลเพิ่มขึ้น 10.5% แต่ในด้านมูลค่ากลับลดลง 2.8%
เมื่อเข้าสู่ข้อมูลสะสมครึ่งปีแรก จำนวนหน่วยกลับเติบโตถึง 29.6% และมูลค่าเปลี่ยนเป็นเพิ่มขึ้น 15.9%
เมื่อเปรียบเทียบสองช่วงข้อมูลนี้ จึงพอมองได้ว่าโมเมนตัมของกิจกรรมการโอนในช่วงไตรมาส 2 แข็งแรงขึ้นจากช่วงต้นปี แม้ข้อมูลสะสมครึ่งปีจะยังไม่ควรถูกนำไปตีความว่าตลาดทุกเซกเมนต์ฟื้นตัวพร้อมกัน
อีกประเด็นที่น่าสนใจจากไตรมาส 1 คือ บ้านมือสองมีจำนวนโอน 19,053 หน่วย เพิ่มขึ้น 16.0% จากปีก่อน ขณะที่บ้านใหม่มี 14,619 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.0% ตามข้อมูล REIC ในช่วงดังกล่าว
นี่เป็นหนึ่งในเหตุผลที่ NationNest มองว่าตลาด Resale หรือบ้านมือสองไม่ควรถูกมองเป็นตลาดรองอีกต่อไป เพราะในสภาวะที่ผู้ซื้อมีข้อจำกัดด้านงบประมาณ การเข้าถึงบ้านในทำเลเดิมผ่านตลาดมือสองสามารถเป็นอีกทางเลือกสำคัญ
ดีมานด์เดินหน้า แต่ซัพพลายยังไม่รีบตาม
ภาพที่น่าสนใจที่สุดของตลาดในครึ่งปีแรกอาจไม่ได้อยู่ที่ยอดโอนเพียงอย่างเดียว
แต่คือการที่ดีมานด์และซัพพลายกำลังเดินด้วยความเร็วที่แตกต่างกัน
REIC ระบุว่า ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างและจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนก็ลดลง
แม้จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่จะเพิ่ม 0.8% แต่ในแง่มูลค่าโครงการเปิดใหม่กลับลดลง 25.4%
ภาพดังกล่าวสะท้อนอย่างน้อยว่า ผู้ประกอบการไม่ได้เร่งเติม Supply ใหม่เข้าสู่ตลาดในเชิงมูลค่าอย่างเต็มกำลัง
หลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือน การเข้าถึงสินเชื่อ และต้นทุนการพัฒนาโครงการในช่วงที่ผ่านมา การบริหารสต๊อกและการเลือกเปิดโครงการใหม่จึงยังเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
นี่เป็นเรื่องสำคัญต่อผู้ซื้อเช่นกัน
เพราะหากผู้พัฒนาโครงการยังเน้นระบายสต๊อกเดิมมากกว่าการเปิดโครงการใหม่ ผู้ซื้อในบางทำเลอาจยังพบโปรโมชั่นหรือเงื่อนไขการขายที่แข่งขันกันอยู่
ในขณะที่บางพื้นที่ซึ่งมี Supply ใหม่จำกัดและมี Demand แข็งแรง ภาพอาจแตกต่างออกไปโดยสิ้นเชิง
“ตลาดฟื้น” ไม่ได้หมายถึงทุกทำเลฟื้นพร้อมกัน
คำว่า กรุงเทพฯ–ปริมณฑล ครอบคลุมตลาดที่มีความแตกต่างกันอย่างมาก
ตั้งแต่ CBD ของกรุงเทพฯ โซนสุขุมวิท พระราม 9 รัชดา บางนา ไปจนถึงนนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ นครปฐม และสมุทรสาคร
ดังนั้น การนำตัวเลขภาพรวมไปใช้ตัดสินทรัพย์รายหลังโดยตรงอาจทำให้เกิดความคลาดเคลื่อนได้
คอนโดติดรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ชั้นใน
บ้านเดี่ยวระดับกลางในบางนา
ทาวน์โฮมในปทุมธานี
บ้านมือสองในรังสิต–ลำลูกกา
บ้านในนนทบุรี
หรือที่อยู่อาศัยรอบแหล่งงานในสมุทรปราการ
ทั้งหมดอยู่ในพื้นที่ “กรุงเทพฯ–ปริมณฑล” เช่นเดียวกัน แต่มี Demand ราคา กลุ่มผู้ซื้อ การแข่งขัน และระยะเวลาในการขายที่แตกต่างกัน
NationNest จึงมองว่าการอ่านตลาดในระดับจังหวัดอย่างเดียวอาจยังไม่เพียงพอ
สำหรับการตัดสินใจจริง ควรลงไปถึงระดับอำเภอ เขต โครงการ ช่วงราคา และประเภททรัพย์
ตลาดบ้านมือสองอาจมีบทบาทมากขึ้น
ในช่วงที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากขึ้น บ้านมือสองมีข้อได้เปรียบในหลายมิติ
บางทำเลสามารถได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าบ้านใหม่ในงบประมาณใกล้เคียงกัน
บางโครงการอยู่ในย่านที่พัฒนาแล้ว มีโรงเรียน ร้านค้า โรงพยาบาล ระบบขนส่ง และสาธารณูปโภคครบ
ขณะที่เจ้าของบางรายก็มีความยืดหยุ่นในการเจรจาราคามากกว่าโครงการใหม่
ข้อมูลไตรมาส 1 ที่บ้านมือสองมีจำนวนโอน 19,053 หน่วย เทียบกับบ้านใหม่ 14,619 หน่วย ยังสะท้อนว่าตลาดมือสองมีน้ำหนักไม่น้อยในโครงสร้างธุรกรรมจริง
แต่บ้านมือสองก็มีสิ่งที่ต้องตรวจสอบเพิ่มเติม
ทั้งสภาพอาคาร การต่อเติม ภาระจำนอง หนี้ค่าส่วนกลาง ประวัติการซ่อม ระบบไฟฟ้าและประปา รวมถึงราคาที่เจ้าของตั้งเมื่อเทียบกับทรัพย์คู่แข่งในตลาด
คำว่า “มือสองถูกกว่า” จึงไม่ได้เป็นจริงในทุกกรณี
ต้องประเมินมูลค่ารวมหลังซื้อด้วย
ผู้ซื้อควรมองสถานการณ์นี้อย่างไร?
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ตัวเลขยอดโอนที่เพิ่มขึ้นไม่ควรเป็นเหตุผลให้ต้องรีบซื้อเพียงเพราะกลัวราคาจะสูงขึ้น
บ้านหนึ่งหลังเป็นภาระทางการเงินระยะยาว
สิ่งที่ควรให้ความสำคัญมากกว่าการคาดเดาทิศทางตลาด คือความสามารถในการผ่อนจริง เงินสำรอง ทำเลที่ใช้ชีวิตจริง ค่าเดินทาง ค่าส่วนกลาง และความเหมาะสมของบ้านกับครอบครัวในระยะ 5–10 ปี
แต่ในอีกด้านหนึ่ง หากพบทรัพย์ที่ตรงความต้องการ ราคาสมเหตุสมผล และสามารถรับภาระทางการเงินได้ การรอ “จุดต่ำสุดของตลาด” อย่างสมบูรณ์อาจไม่ใช่กลยุทธ์ที่จำเป็น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยตลาดย่อยจำนวนมาก และทรัพย์คุณภาพดีในทำเลที่มีความต้องการจริงอาจไม่ได้เคลื่อนไหวไปพร้อมกับค่าเฉลี่ยของตลาดทั้งหมด
เจ้าของทรัพย์ต้องระวังกับดัก “ตลาดเริ่มดีแล้ว ขอขึ้นราคา”
สำหรับผู้ขาย ตัวเลขยอดโอน +29.6% เป็นข่าวที่น่าสนใจ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถเพิ่มราคาขายได้ทันทีทุกทำเล
หนึ่งในปัญหาที่พบได้บ่อยในตลาดมือสองคือ การตั้งราคาโดยอ้างอิงจากราคาประกาศของทรัพย์ข้างเคียงเพียงอย่างเดียว
ราคาประกาศไม่เท่ากับราคาที่ตลาดยอมรับ
ทรัพย์หนึ่งอาจประกาศ 5 ล้านบาทมานานหนึ่งปีโดยไม่มีผู้ซื้อ ขณะที่อีกหลังปิดดีลได้ที่ 4.4 ล้านบาทภายในสองเดือน
ข้อมูลที่มีประโยชน์ต่อเจ้าของจึงควรประกอบด้วยระดับราคาคู่แข่ง จำนวนทรัพย์ในตลาด ลักษณะทรัพย์ ระยะเวลาประกาศ ทำเลจริง และศักยภาพของกลุ่มผู้ซื้อ
การตั้งราคาเหมาะสมตั้งแต่ต้น สามารถลดระยะเวลาการขายและทำให้ไม่พลาดผู้ซื้อในช่วงที่ความต้องการกำลังกลับมา
นักลงทุนต้องแยก “ตลาดฟื้น” ออกจาก “ผลตอบแทนดี”
สำหรับนักลงทุน การเห็นยอดโอนเพิ่มขึ้นเป็นเพียงหนึ่งในข้อมูลประกอบการตัดสินใจ
ทรัพย์ที่มีการซื้อขายมากไม่ได้หมายความว่าจะสร้าง Rental Yield ที่ดี
และทรัพย์ที่ราคาขึ้นไม่ได้หมายความว่าจะขายออกได้ง่ายในเวลาที่ต้องการ
การวิเคราะห์เพื่อการลงทุนจึงต้องดูทั้งต้นทุนซื้อ ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าใช้จ่ายตกแต่ง ค่าเช่าที่เกิดขึ้นได้จริง Vacancy Rate ค่าส่วนกลาง สภาพคล่อง และคู่แข่งในพื้นที่
โดยเฉพาะคอนโด นักลงทุนควรตรวจจำนวนยูนิตในโครงการ จำนวนประกาศปล่อยเช่าพร้อมกัน ค่าเช่าเฉลี่ย และ Supply ใหม่รอบทำเลก่อนตัดสินใจ
NationNest มองตลาดครึ่งแรกปี 2569 อย่างไร?
หากต้องสรุปภาพกรุงเทพฯ–ปริมณฑลจากข้อมูลล่าสุด NationNest Realty มองว่าเป็นตลาดที่ “กิจกรรมการซื้อขายกลับมาเร็วกว่าการเพิ่ม Supply ใหม่”
ด้าน Demand มีสัญญาณบวกจากจำนวนและมูลค่าการโอนที่เพิ่มขึ้น
แต่ด้าน Supply ยังสะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการ
และการที่จำนวนหน่วยโอนเติบโตเร็วกว่ามูลค่าการโอน ก็เป็นหนึ่งในประเด็นที่ต้องติดตามว่าโครงสร้างการซื้อกำลังขยับไปในทิศทางใด
จึงเร็วเกินไปที่จะสรุปว่าทั้งตลาดเข้าสู่ขาขึ้นเต็มรูปแบบ
คำถามสำคัญสำหรับครึ่งหลังปี 2569 อาจไม่ใช่
“อสังหาริมทรัพย์กำลังขึ้นหรือกำลังลง?”
แต่คือ
“ตลาดย่อยที่เรากำลังสนใจ มี Demand จริงหรือไม่?”
“Supply ในทำเลนั้นมีมากแค่ไหน?”
“ราคาที่ตั้งอยู่สัมพันธ์กับตลาดจริงหรือไม่?”
และ
“ทรัพย์นี้เหมาะกับเป้าหมายของผู้ซื้อหรือผู้ลงทุนจริงหรือเปล่า?”
จากข้อมูลตลาด สู่การตัดสินใจที่แม่นยำกว่า
NationNest Realty พัฒนาแพลตฟอร์มโดยพยายามทำให้การค้นหาอสังหาริมทรัพย์ไม่จบลงเพียงแค่การเห็นรูป ราคา และเบอร์โทร
ผู้ใช้งานสามารถค้นหาทรัพย์ตามประเภท ทำเล ราคา รถไฟฟ้า และเงื่อนไขการอยู่อาศัย ดูทรัพย์ผ่าน Map Search ใช้ Smart Match ช่วยค้นหาทรัพย์ตามความต้องการ เปรียบเทียบตัวเลือก ศึกษา Market Insights และใช้เครื่องมือด้าน CMA และการประเมินราคาเพื่อประกอบการตัดสินใจ
สำหรับเจ้าของทรัพย์ การเข้าใจสถานการณ์ตลาดก่อนกำหนดราคาก็มีความสำคัญเช่นเดียวกัน
เพราะในตลาดยุคใหม่ “ข้อมูล” ไม่ได้มีไว้เพียงอธิบายว่าเกิดอะไรขึ้น
แต่ควรช่วยให้เรารู้ว่า ควรทำอะไรต่อไป
สรุป
ตัวเลขครึ่งแรกปี 2569 ของกรุงเทพฯ–ปริมณฑลมีสัญญาณเชิงบวกชัดเจนในด้านการโอนกรรมสิทธิ์ โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 29.6% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 15.9%
ในขณะเดียวกัน ฝั่งอุปทานยังอยู่ในภาวะระมัดระวัง โดยจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มเพียง 0.8% และมูลค่าโครงการเปิดใหม่ลดลง 25.4% ขณะที่ใบอนุญาตจัดสรร ใบอนุญาตก่อสร้าง และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนต่างมีการปรับลดลงตามข้อมูล REIC
ภาพดังกล่าวจึงไม่ควรถูกอธิบายง่าย ๆ เพียงว่า “ตลาดกลับมาดีแล้ว”
แต่ควรมองว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงที่กิจกรรมซื้อขายดีขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการยังบริหาร Supply อย่างระมัดระวัง
และสำหรับผู้ซื้อ นักลงทุน หรือเจ้าของทรัพย์ การตัดสินใจจากข้อมูลระดับ “ทำเล–ประเภททรัพย์–ราคา” จะมีความสำคัญมากกว่าการตัดสินจากตัวเลขภาพรวมเพียงตัวเดียว
NationNest Realty
The New Era of Property & Management
ค้นหาทรัพย์ วิเคราะห์ทำเล และใช้เครื่องมือประกอบการตัดสินใจเพิ่มเติมได้ที่
nationnestrealty.com
ข้อมูลประกอบบทวิเคราะห์
บทความนี้วิเคราะห์จากข้อมูล “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ–ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2569 และครึ่งแรกปี 2569” ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผยแพร่วันที่ 18 กันยายน 2569 รวมถึงข้อมูลไตรมาส 1 ปี 2569 เพื่อใช้เปรียบเทียบแนวโน้มระหว่างช่วงเวลา
หมายเหตุ
เนื้อหานี้จัดทำเพื่อเผยแพร่ข้อมูลและมุมมองเชิงวิเคราะห์ด้านอสังหาริมทรัพย์ ไม่ถือเป็นการรับประกันทิศทางราคา ผลตอบแทน การขายต่อ หรือการอนุมัติสินเชื่อ ผู้อ่านควรพิจารณาข้อมูลของทรัพย์ ทำเล สถานะทางการเงิน และเงื่อนไขของแต่ละธุรกรรมประกอบการตัดสินใจ