ติดตามหัวข้อของเรื่องนี้
สารบัญ 12 หัวข้อ
ตั้งค่าเสียง
ผู้เขียน วันที่อัปเดต และแหล่งข้อมูล
เรียบเรียงโดย NationNest Editorial Team
เผยแพร่ 26 ตุลาคม 2569 · อัปเดตบทความ 26 ตุลาคม 2569
วันที่อัปเดตคือวันที่แก้ไขบทความ ไม่ใช่การยืนยันว่าราคา เงื่อนไข หรือข้อมูลทุกส่วนยังคงเดิมคำว่าตรวจอาคารอาจถูกใช้กับงานต่างกัน ทั้งตรวจรับก่อนส่งมอบ ตรวจหลังเกิดเหตุ งาน PM และการตรวจตามกฎหมายควบคุมอาคาร หากไม่แยก อาจเข้าใจว่ามีช่างตรวจทุกเดือนแล้วไม่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบตามกฎหมาย บทความนี้ชี้โครงสร้างหน้าที่และเอกสารที่ควรถาม ไม่ใช่การวินิจฉัยสถานะอาคารจากจำนวนชั้นเพียงอย่างเดียว
ตรวจว่าอาคารเข้าข่ายประเภทใด
สำนักงานควบคุมอาคาร กทม. เผยแพร่อาคารที่ต้องตรวจเก้าประเภท โดยมีเกณฑ์เกี่ยวกับอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ และอาคารชุดหรืออาคารอยู่อาศัยรวมตามขนาด ตัวอย่างเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องคือความสูงตั้งแต่ 23 เมตร หรืออาคารชุดและอยู่อาศัยรวมพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรตามประเภทที่กฎหมายกำหนด
ตัวอย่างไม่ใช่รายการครบสำหรับทุกอาคาร ต้องดูนิยาม วิธีวัด การใช้ พื้นที่และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ผู้ดูแลควรให้ผู้มีความรู้หรือเจ้าพนักงานท้องถิ่นยืนยันสถานะจากแบบและใบอนุญาต ไม่ตัดสินว่าไม่เกินจำนวนชั้นหนึ่งแล้วพ้นหน้าที่ทุกประเภท
กฎหมายควบคุมอาคารแยกจาก พ.ร.บ.อาคารชุด
กฎหมายอาคารชุดจัดเรื่องสิทธิและนิติบุคคล ส่วนกฎหมายควบคุมอาคารดูการก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้และความปลอดภัยตามขอบเขต การที่ประชุมเจ้าของร่วมอนุมัติงบหรือเห็นชอบงานไม่ได้แทนการอนุญาตและมาตรฐานที่ต้องมีจากหน่วยงานหรือผู้ประกอบวิชาชีพ
ในหมู่บ้าน อาคารบริการหรือสิ่งปลูกสร้างบางประเภทก็ต้องตรวจตามสถานะ ไม่ควรคิดว่าเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านแล้วไม่เกี่ยวกฎหมายอาคารเลย ให้แยกทะเบียนอาคารแต่ละส่วนและผู้มีหน้าที่ดูแลอย่างชัดเจน
ตรวจใหญ่ทุก 5 ปีและตรวจประจำปีต่างกันอย่างไร
แนวทางทางการอธิบายการตรวจใหญ่ตามระยะห้าปี และตรวจประจำปีในช่วงระหว่างตรวจใหญ่ตามแผนที่จัดไว้ ต้องให้ผู้มีคุณสมบัติที่เกี่ยวข้องดำเนินการและทำรายงานตามเกณฑ์ การตรวจครั้งหนึ่งไม่ได้ทำให้หน้าที่ดูแลระหว่างปีหยุดไป
กำหนดวันจากประวัติและเอกสารของอาคารจริง ไม่ใช้วันที่จ้างบริษัทบริหารใหม่เป็นวันเริ่มนับใหม่ทั้งหมด หากเอกสารรอบก่อนหาย ให้ตรวจเส้นทางกู้ข้อมูลและประสานผู้ตรวจหรือหน่วยงานก่อนสรุปกำหนดครั้งถัดไป
ผู้ตรวจสอบอาคารกับช่าง PM ไม่ใช่บทบาทเดียวกัน
ตรวจคุณสมบัติ การขึ้นทะเบียน ขอบเขตและเอกสารผู้ทำงานตามกฎหมายที่ใช้ ส่วนผู้รับจ้างบำรุงมีหน้าที่ตามสัญญากับเกณฑ์ระบบ ไม่ควรใช้ใบงาน PM รับรองว่าตรวจตามกฎหมายครบแล้วโดยไม่มีรายงานและขั้นตอนที่ต้องทำ
เมื่อทีมหนึ่งทำหลายหน้าที่ ต้องแยกว่ารายงานใดออกในฐานะอะไร และใครเป็นผู้ลงนามรับผิดชอบ การมีใบประกอบวิชาชีพบางประเภทไม่ได้หมายความว่ามีอำนาจรับรองทุกงานที่เกี่ยวกับอาคาร
รายงานกับใบรับรอง ร.1 เป็นคนละขั้น
ผู้ตรวจทำรายงานผลและข้อเสนอแนะตามขอบเขต จากนั้นมีขั้นตอนต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อพิจารณาตามกฎหมาย การมีใบรับรายงานหรือใบเสนอราคาผู้ตรวจไม่ควรถูกแสดงเป็นใบรับรองตรวจอาคาร ร.1 ที่ออกแล้ว
ตรวจว่าเอกสารครอบคลุมปีใด มีรายการต้องแก้และเงื่อนไขอะไร หากยังไม่ได้รับใบรับรอง ให้ผู้มีหน้าที่หารือวิธีดำเนินการกับผู้ตรวจและท้องถิ่น ไม่คิดว่าจึงไม่ต้องตรวจตามรอบต่ออีกเลย และไม่ประกาศว่ามีใบรับรองเมื่อมีเพียงหลักฐานส่งรายงาน
ข้อบกพร่องต้องตามจนมีผลตรวจกลับ
ทะเบียนควรระบุข้อ รายการ ตำแหน่ง ระดับที่ผู้มีความรู้ประเมิน ผู้แก้ วันกำหนดและหลักฐานตรวจซ้ำ หากเกี่ยวกับความปลอดภัยต้องมีมาตรการตามผู้มีหน้าที่ ไม่เก็บรายงานเข้าตู้แล้วจ่ายค่าตรวจโดยไม่มีใครตามงาน
แยกงานที่ต้องใช้งบ มติ อนุญาตหรือผู้เชี่ยวชาญ เพื่อเสนอให้ทันเวลา เหตุรออนุมัติควรมีผู้รับผิดชอบและมาตรการที่เหมาะสม ไม่ใช้สถานะรออนุมัติเป็นคำตอบถาวรต่อข้อบกพร่องเสี่ยง
ดัดแปลงพื้นที่หรือเพิ่มระบบต้องตรวจก่อน
งานเปลี่ยนโครงสร้าง ทางหนีไฟ พื้นที่จอด ระบบสำคัญ หรือการใช้พื้นที่อาจมีหน้าที่ขออนุญาตหรือแจ้งตามกรณี ให้ตรวจแบบเดิม สิทธิ อำนาจและกฎหมายก่อนเริ่ม ไม่ให้ผู้รับเหมาตัดสินจากขนาดงานที่ดูเล็กในหน้างานเพียงอย่างเดียว
หากงานอยู่ในห้องส่วนบุคคลก็ยังอาจกระทบส่วนกลางหรือภายนอกอาคาร ต้องตรวจเงื่อนไขอาคารชุดและควบคุมอาคารควบคู่ การอนุญาตจากสำนักงานนิติบุคคลไม่ได้แทนใบอนุญาตหน่วยงานในทุกกรณี
หลังไฟไหม้หรือแผ่นดินไหวอาจต้องตรวจตามเหตุเพิ่มเติม
ผลประจำปีก่อนเหตุไม่รับรองสภาพหลังเหตุ ให้ผู้มีความรู้ประเมินขอบเขตตรวจและเงื่อนไขเข้าหรือคืนใช้พื้นที่ การตรวจพิเศษหลังเหตุก็ไม่จำเป็นต้องแทนหน้าที่ตรวจตามรอบทุกส่วนได้ ต้องแยกวัตถุประสงค์และเก็บหลักฐานให้ตรง
อย่านำความเห็นเบื้องต้นจากภาพหรือการเดินดูมาออกแบบซ่อมและรับรองทั้งหมด หากมีข้อสงสัยให้ควบคุมพื้นที่ตามผู้มีหน้าที่และประสานตรวจ ไม่ให้ผู้อยู่อาศัยทดสอบความแข็งแรงด้วยตัวเอง
แฟ้มกฎหมายอาคารที่ผู้จัดการควรส่งต่อได้
เก็บแบบอนุญาตและฉบับแก้ไข ใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง ประวัติผู้ตรวจ รายงานรอบต่าง ๆ ใบรับรอง รายการแก้ไข และปฏิทินติดตาม พร้อมผู้รับผิดชอบ สิทธิระบบและข้อมูลสำรองต้องส่งต่อได้เมื่อเปลี่ยนบริษัท ไม่ให้อาคารสูญเสียความต่อเนื่องเพราะเอกสารอยู่กับบุคคลเดียว
ก่อนรายงานกรรมการว่าครบกฎหมาย ให้ระบุว่าตรวจเรื่องใดแล้ว เรื่องใดยังรอยืนยันและกับหน่วยงานใด ความชัดเจนของข้อจำกัดมีประโยชน์กว่าคำรับรองรวมที่ไม่มีหลักฐานครอบคลุมจริง
ตารางนำไปตรวจเอกสารและติดตามงาน
| เอกสารหรืองาน | หน้าที่หลัก | สิ่งที่ไม่ควรสับสน |
|---|---|---|
| แบบและใบอนุญาต | ฐานการก่อสร้างหรือเปลี่ยนแปลง | มติภายในแทนใบอนุญาตทุกเรื่อง |
| PM | บำรุงรักษาตามระบบ | แทนการตรวจตามกฎหมายทั้งหมด |
| ตรวจประจำปีและใหญ่ | ผู้มีคุณสมบัติตามเกณฑ์ | เริ่มนับรอบใหม่เมื่อเปลี่ยนผู้รับจ้าง |
| รายงานกับ ร.1 | ตรวจผลและขั้นตอนหน่วยงาน | ส่งรายงานเท่ากับออกใบรับรองแล้ว |
| หลังเหตุ | ประเมินขอบเขตตรวจเพิ่มเติม | ผลก่อนเหตุรับรองสภาพหลังเหตุ |
แหล่งอ้างอิงและข้อจำกัดของบทความ
เรียบเรียงโดย NationNest Editorial Team ตรวจข้อมูล 26 ตุลาคม 2569 ข้อกฎหมายต้องอ่านพร้อมฉบับแก้ไข ข้อบังคับและเอกสารโครงการ ส่วนตารางและแนวทางจัดระบบเป็นข้อเสนอเชิงปฏิบัติ เอกสารตัวอย่างของหน่วยงานหรือผู้รับประกันไม่ทดแทนข้อกำหนดที่ใช้กับทุกกรณี งานวิชาชีพและข้อพิพาทต้องให้ผู้มีคุณสมบัติหรือผู้เชี่ยวชาญตรวจตามเรื่อง