ประชุมใหญ่คอนโดต้องแจ้งกี่วัน? สรุปกำหนด 7 วัน 15 วัน 120 วัน และ 6 เดือน

คำถามว่าประชุมใหญ่ต้องกี่วันไม่มีคำตอบเป็นตัวเลขเดียว เพราะกฎหมายแยกระหว่างวันจัดประชุม วันส่งหนังสือ วันสิ้นปีบัญชี และวันรับคำร้องจากเจ้าของร่วม การจำได้เพียงเจ็ดวันแล้วใช้กับทุกเรื่องอาจทำให้ผิดขั้นตอน บทความนี้สรุปเฉพาะนิติบุคคลอาคารชุด โดยยึดข้อความกฎหมายที่กรมที่ดินเผยแพร่และให้ตารางไปตรวจคู่กับเอกสารโครงการ

มาตรา 42 ให้ผู้จัดการจัดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาเห็นชอบข้อบังคับกับผู้จัดการที่จดทะเบียนไว้ หากไม่เห็นชอบต้องดำเนินการตามเรื่องที่กฎหมายกำหนด วันสำคัญจึงเป็นวันจดทะเบียน ไม่ใช่วันเปิดสำนักงานหรือวันที่เจ้าของห้องรายหนึ่งเข้าอยู่

หกเดือนเป็นหน่วยเดือนตามกฎหมาย ไม่ควรเปลี่ยนเองเป็น 180 วันแล้วใช้แทนกันทุกกรณี ให้ตรวจหนังสือจดทะเบียน วางกำหนดการล่วงหน้า และให้ผู้รับผิดชอบตรวจวันสุดท้ายจากหลักการนับระยะเวลาที่ใช้ หากการจัดประชุมล่าช้าแล้ว ควรเร่งตรวจวิธีแก้กับผู้เชี่ยวชาญ ไม่แก้วันที่เอกสารย้อนหลังให้ดูทันเวลา

มาตรา 42/1 ให้คณะกรรมการจัดประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้งภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี เพื่อพิจารณางบดุล รายงานประจำปี แต่งตั้งผู้สอบบัญชี และเรื่องอื่นที่เกี่ยวข้อง จึงต้องรู้รอบบัญชีของโครงการจริง ไม่สมมติว่าทุกแห่งสิ้นปีวันที่ 31 ธันวาคม

จัดเวลาปิดบัญชี ตรวจสอบบัญชี จัดชุดเอกสาร และส่งนัดให้สัมพันธ์กัน หากเริ่มเตรียมเมื่อใกล้ครบ 120 วัน อาจไม่มีเวลาตรวจงบและส่งเอกสารตามกำหนด การที่งบยังไม่พร้อมไม่ควรถูกใช้เป็นเหตุว่าหน้าที่ตามกฎหมายหยุดไปเอง ควรให้ผู้มีหน้าที่กับผู้สอบบัญชีวางแนวทางแก้โดยเร็ว

มาตรา 42/3 กำหนดให้ทำหนังสือนัดระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระ และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมรายละเอียดตามสมควร แล้วจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม กรมที่ดินย้ำในข้อหารือว่าการเรียกประชุมแต่ละครั้งต้องดำเนินการตามมาตรานี้ด้วย

ควรเก็บหลักฐานการส่งและเอกสารฉบับที่ส่งจริง การส่งในกลุ่มแชตหรือการขึ้นประกาศอย่างเดียวไม่ควรถูกถือว่าแทนขั้นตอนหนังสือได้โดยอัตโนมัติ ให้ตรวจวิธีส่งที่ชอบด้วยกฎหมายและข้อบังคับ หากใช้ระบบอิเล็กทรอนิกส์ต้องตรวจเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง ไม่อาศัยเพียงเครื่องหมายว่าอ่านข้อความแล้ว

มาตรา 38/2 กำหนดเรื่องรายงานประจำปีพร้อมงบดุลและการส่งสำเนาให้เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน หน้าที่นี้ควรตรวจแยกจากหนังสือนัด อย่าคิดว่าส่งหนังสือเปล่าทันแล้วจะค่อยแจกงบที่ต้องพิจารณาในวันประชุมได้เสมอ

ทำบัญชีรายการแนบให้เห็นว่าฉบับใดส่งพร้อมนัด ฉบับใดแก้ไข และผู้รับได้รับข้อมูลเปลี่ยนแปลงอย่างไร หากแก้สาระสำคัญใกล้วันประชุม ต้องตรวจผลต่อสิทธิรับข้อมูลและการลงมติ ไม่สลับเอกสารเงียบ ๆ จนผู้เข้าประชุมแต่ละคนใช้คนละชุด

มาตรา 42/2 เปิดให้ผู้จัดการ คณะกรรมการตามเงื่อนไขมติ หรือเจ้าของร่วมตามเกณฑ์เรียกประชุมวิสามัญได้ กรณีเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดทำหนังสือร้องขอต่อคณะกรรมการ คณะกรรมการต้องจัดประชุมภายใน 15 วันนับแต่วันรับคำร้อง หากไม่จัดตามกำหนด เจ้าของร่วมตามจำนวนดังกล่าวมีสิทธิจัดเองโดยแต่งตั้งตัวแทนออกหนังสือเรียกประชุมตามบทกฎหมาย

ร้อยละ 20 นี้อิงคะแนนเสียง ไม่ใช่จำนวนคนหรือจำนวนผู้ตอบแบบสอบถาม เก็บหลักฐานวันรับคำร้องและตรวจรายชื่อกับฐานสิทธิ รวมทั้งวางขั้นตอนนัดให้สอดคล้องกับมาตรา 42/3 ด้วย หากมีข้อโต้แย้งเรื่องสิทธิหรือไม่มีคณะกรรมการ ให้ตรวจข้อเท็จจริงกับผู้เชี่ยวชาญและสำนักงานที่ดิน ไม่ตัดสินจากสูตรย่อในสื่อสังคม

มาตรา 43 ใช้คะแนนเสียงรวมของผู้มาประชุมไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ หรือ 25% ของคะแนนทั้งหมด จึงเป็นองค์ประชุม ไม่ใช่นับจำนวนเก้าอี้ที่นั่งเต็ม หากมาไม่ครบ กฎหมายให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมครั้งหลังไม่บังคับว่าต้องครบองค์ประชุม

ข้อความวันเริ่มนับในกฎหมายใช้คำว่า “วันเรียกประชุมครั้งก่อน” จึงควรเก็บทั้งหนังสือและวันประชุมให้ครบ ให้ผู้รับผิดชอบตรวจการนับจากเอกสารจริง อย่าใช้บทความนี้เป็นเครื่องคำนวณวันสุดท้ายอัตโนมัติ โดยเฉพาะเมื่อมีข้อพิพาทเรื่องนัดหรือการส่งหนังสือ

องค์ประชุมกับเสียงผ่านมติเป็นคนละประเด็น เรื่องทั่วไปและเรื่องที่มีกฎหมายกำหนดเสียงพิเศษต้องตรวจแยก โดยเฉพาะเรื่องทรัพย์ส่วนกลาง ข้อบังคับ อัตราส่วนค่าใช้จ่าย และการแต่งตั้งหรือถอดถอน การไม่บังคับองค์ประชุมครั้งหลังจึงไม่ใช่ใบอนุญาตให้ผู้มาเพียงไม่กี่คนอนุมัติได้ทุกเรื่อง

เตรียมตารางแต่ละวาระว่าอาศัยมาตราใด ใช้คะแนนฐานใด ต้องจดทะเบียนอะไร และมีข้อมูลพร้อมหรือไม่ ส่วนผู้จัดการหรือคู่สมรสของผู้จัดการเป็นประธานประชุมใหญ่ไม่ได้ตามมาตรา 43 ต้องตรวจผู้ทำหน้าที่ในวันจริงด้วย

มาตรา 47 มีข้อจำกัดผู้รับมอบฉันทะและจำนวนห้องที่รับได้ จึงต้องตรวจเอกสารพร้อมฐานคะแนนล่วงหน้า ไม่ทำให้ครบองค์ประชุมด้วยการรับหนังสือที่ไม่ผ่านกติกา หลังประชุมเก็บผลคะแนน ข้อเสนอที่ลงคะแนนจริง เงื่อนไขมติ และรายงานที่ตามงานต่อได้ ไม่ใช้ภาพถ่ายการยกมือเป็นหลักฐานเพียงอย่างเดียว

หยุดใช้เอกสารที่ยังผิด ตรวจสิ่งที่ทำไปแล้วกับผู้มีหน้าที่ รักษาหลักฐาน และขอแนวทางแก้ตามประเภทความบกพร่อง ไม่สรุปเองว่าประชุมเป็นโมฆะทุกกรณีหรือว่าไม่มีผลใดเลย หากมีการโต้แย้งสิทธิหรือมติควรรับคำแนะนำเฉพาะคดี ตารางกำหนดเวลาช่วยเตือนงานได้ แต่ไม่ทดแทนการตรวจเอกสารและข้อเท็จจริง

ตารางสรุปต้องอ่านพร้อมเนื้อหาและเอกสารต้นทาง ตัวเลขกำหนดกฎหมายไม่ใช่คำรับรองผลทางคดี ส่วนขั้นตอนจัดแฟ้มและติดตามงานเป็นแนวทางบริหารที่ปรับตามโครงการได้

เรียบเรียงโดย NationNest Editorial Team ตรวจแหล่งอ้างอิง 26 ตุลาคม 2569 กฎหมายที่อ้างใช้ตามประเภทนิติบุคคล ข้อหารือราชการมีขอบเขตตามข้อเท็จจริงที่ตอบ แนวทางของบริษัทประกันเป็นตัวอย่างจากผู้รับประกันรายนั้น ไม่ใช่เงื่อนไขเดียวของตลาด หากต้องใช้สิทธิ อนุมัติมติ หรือยุติข้อเรียกร้อง ควรให้ผู้มีความรู้ตามเรื่องตรวจเอกสารจริงก่อน